はじめに：建物は「20年で価値ゼロ」って本当？
こんにちは、ばっきんパパです。
不動産の世界では、「築20年を超えると建物の資産価値はゼロ」とよく言われます。
これは、税法上の**木造住宅の耐用年数22年（減価償却）**に基づいた“形式的な話”です。
しかし実際に築30年の中古戸建てを購入した私からすると——
「それはあくまで“税法上の数字”であって、市場価値や暮らしの価値とは別の話だ」と感じています。
本記事では、
- 築20年で本当に価値はなくなるのか？
- 不動産価格はどうやって決まるのか？
- 築30年でも“買ってよかった”と思えた理由
を、実体験ベースでお伝えします。
中古住宅購入の背景：私が選んだのは築30年
私が選んだのは、都内から少し離れたエリアにある築30年の住宅。
・土地は広め
・直近のリフォーム履歴あり
・周辺環境も落ち着いている
ということもあり、「古い家だから安い」のではなく、「適正価格以上」で購入できたと思っています。
実際、家族で暮らし始めてみると、生活のクオリティに大満足。
築年数だけでは判断できない“家の力”を実感しています。
▶実際の住み心地をまとめた記事はこちら
不動産価格はどうやって決まる？
不動産価格は下記の条件を総合的に判断して決まっています。
基本的には、「売主が希望する金額」がベースで、相場から大きく外れていれば、仲介業者が調整を提案します。
- 土地の広さ × 地域相場
- 建物の状態（リフォームの有無）
- 周辺の売買事例（相場感）
- 市場の需給バランス（タイミング）
たとえば、築30年でも内装が新しく、土地の形が良ければ価格は下がりにくいですし、逆に築浅でもリフォーム必須な物件なら安くなります。
ただ、不動産業者は、あえてこうした価格構成を言葉にして説明しないことが多いように感じています。
私が感じた「リセールバリュー」の話
私が購入した物件は、10年住んでもきっと売れると感じています。
土地に魅力があること、住宅ローンの金利を抑えられたこと、維持コストもコントロールできていることなどを踏まえると、リセールバリューは十分あると思っています。
ただし、都内の不動産市場は現在、バブル的な側面もあると感じています。
物件の価格は「高止まり」ではなく、すでに**“オーバープライス”**になっている可能性も否定できません。
▶賃貸派だけど、中古戸建てを買った理由はこちら
築古住宅でも十分に価値はある
最後にもう一度言います。
「建物は築20年で価値がなくなる」
確かに“数字の上”ではそうかもしれませんが、暮らしの価値・満足度・立地や状態によっては、築30年でも十分すぎる価値があると、私は実体験として感じました。
「新築でなければダメ」という思い込みを外すことで、選択肢は一気に広がります。
そして、**中古住宅ならではの“価格と価値のギャップ”**を活かせれば、私の様な無理のない住宅購入ができる思っています。
まとめ
築20年で帳簿上の価値・市場価格はゼロになるかもしれません。
でも、暮らしの価値はゼロにはなりません。
本当の意味で数字を理解して、「今の暮らし」と「これからの展望」を見据えて、納得のいく選択をしてみてください。
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