こんにちは、ばっきんパパです。
戸建て住宅をを買うに当たり、私は何冊もの本を読み、インフルエンサーの動画を見漁り、不動産のカラクリ・裏ロジックを警戒し、迷いに迷っていました。
私はまあまあ決断力がある方です。しかし、人生を左右する住宅の購入だけは、心の底から迷いました。
なぜなら不動産の世界は、いまだに“プロが隠している構造”“素人が損しやすい仕組み”が多く存在し、本気で買う側に立った瞬間にそれが痛いほどわかるからです。
そして、そんな私をさらに慎重にさせたのは、不動産に明るい法務系の親友が、小説「狭小邸宅」は読んでおいた方がいいよ、とアドバイスしてくれたことです。
親友は不動産業界の裏側も、投資の構造も、顧客トラブルの実態も知っている人。
その彼が「まず読め」と言った時点で、私は“不動産の怖さ”をあらためて理解しました。
そして、漫画『正直不動産』も読んでみて、プロの裏ロジックがいかに素人の判断を狂わせるかを学びました。
なぜ私は「中古戸建て」にたどり着いたのか
私が中古戸建てを選んだ理由は、決して「新築が嫌いだから」ではありません。
むしろ、妻が家が欲しいと言い始めたタイミングで、私は最初、新築や築浅のきれいな家もいいなぁと本気で思っていました。
しかし、現実問題として価格が高い。
当時の家計では背伸びになる。
そこで「耐用年数」「土地値」「中古の減価」という基礎から学び直し、ようやく今の家に内見で出会いました。
内見してわかった結論：これは“壊れた家”ではなく「上物の値段が最小限なだけ」だった
一般的に「安い中古＝何か裏がある」と思いがちですが、内見した瞬間にわかったのは
- 大黒柱が太く、造りがしっかりしている
- 売主さんの管理状態が良く、実際に“妻がきれいだと言ったら、本当にきれいだった”
- 雨漏りや床の傷みなど、大きな瑕疵がなかった
つまり、安い理由は
“壊れているから”ではなく、単に「上物（建物）の評価額が最小限」だったから。
木造の法定耐用年数（22年）を超えると、建物の評価額はほぼゼロになるため、
価格の大半は土地値で決まります。
私が内見した家はまさにその典型例。
「これはもしも裏ロジックがあっても、“格安”と言い切れる」と考え、最終的には エイヤ！と買いました。
私を支えた一冊
高橋正典さん『「プロだけが知っている！中古住宅の買い方と売り方（朝日新聞出版）」で裏ロジックを徹底確認しました。
中古物件は、
- 建物の減価
- 土地の相場
で価格が決まる。
このロジックを、私は参考書の中で何度も読み返しました。
特に、具体的な価格が載っているページを、何度も何度も確認しました。“中古の価格はロジックで説明できる”という事実が、不安を鎮めてくれたのです。
ですので、このブログで不動産については、金額を公表することにしています。
次の人の不安を、少しでも取り除けたらという気持ちです。
街を歩くと「失敗している家」が見えてしまう恐怖
不動産に対して私が怖かった理由は、本やネットの情報ではだけではありません。
街を歩いていると、“失敗してそうな家” が、見えてしまうことだった のです。
――この家、道路付け悪すぎない？
――日当たりゼロなのに新築価格…？
――これ、車出せるの？
そんな疑問が頭をよぎる家が、街にはある程度存在します。
ある日、私はつい妻にこう漏らしました。
「この家……買うとき失敗したと思う」
すると妻は、心底嫌そうな顔をして、「そういうこと言わないで。気分悪い。」と怒りました。
この瞬間、私は悟りました。
人は「不動産の失敗」を認めたくないし、見たくもない
家は人生そのものです。
- 家族の歴史
- 子どもの思い出
- 生活の安定
- 自分の選択の証明
だからこそ、人は不動産の失敗を認められない。
そもそも見たくもない。
その結果、裏ロジックを理解しないまま買う人も、たくさんいるのでしょう。
裏ロジックが怖い理由は、“家を買うと取り返せない”ことがあるからです。
裏ロジックを知らないと、家に“一生縛られる”
知識がないまま家を買うと、
- 売却できない
- 住み替えができない
- 資産価値が落ち続ける
- ローン破綻リスク
- 夫婦仲が悪くなる
- 老後の逃げ道がない
こういう事態を簡単に引き起こします。
それどころか、素人の私などは住宅ローンの借り方を明らかに間違えてしまいました。
（※別記事で詳しく書いています）
素人が体系的網羅的に間違いなく不動産を購入するのは、難しいと振り返っても思います。
だからこそ、不動産は怖い。様々なロジックを知らないと危険なのです。
ワンルームマンション投資の地雷── 新築は買った瞬間に価値が落ちる
裏ロジックの分かりやすい例が、ワンルームマンション投資。
簡潔に結論だけ書きます。
- 新築は広告費・人件費が上乗せ
- 資産価値は買った瞬間に20～30%落ちる
- 実質利回りはほぼ0
- 売るとき大きく値下がりする
- 築20年で価値はほぼ土地のみ
住宅展示場も同じで、人件費を回収するため“高い”のは当然です。
中古物件は“相場から外れにくい”── だから素人でも戦える
中古は、新築と違い、
- すでに市場に価格がついている
- 土地代＋建物の“残存価値”が明確
- 過去の売買履歴で判断できる
- 実勢価格がブレにくい
という特徴があります。
私は専門書のページを何度も読み返し、相場感を自分の中に叩き込んだことで、「この価格なら合理的」と判断できました。
実際に私が買った家は“本当に当たり”だった── 子どもたちが毎日笑って走り回っている
実際に住んでみると、本当に当たりでした。
広々としていて、日もよく当たる。
この家は、築50年になってもリフォームしながら住める。
そう確信しています。
結論：中古戸建ては「裏ロジック」を恐れていい── でも正しく恐れれば、人生の強力な資産になる
私は不動産に慎重でした。
しかし慎重であることは、損ではありません。
- 正直不動産
- 専門書
- 相場のロジック
これらを理解したうえで中古を選べば、不動産はリスクではなく、むしろ“人生の安定”になる。
私はそう実感しました。
これから中古戸建てを検討する人へ。
裏ロジックを恐れてください。
しかし学びさえすれば、中古戸建ては“素人でも戦える分野”なのです。
