はじめに
私のブログは、はじめから繰り返してお伝えしていますが、専門的なブログではありません。
あくまで「素人が、実際に中古戸建てを買った体験から書いている」記事です。
中古戸建てを購入するときの注意点を“網羅的・体系的”にまとめているわけではなく、一般論については専門書やYouTubeなど専門家の発信に譲っています。私は、その上で
- 特に重要だと思った点
- 成功した点
- 反対に失敗した点
を記事として書いてきました。
しかし今回は、AIの力を借りて、中古戸建て購入時に注意すべき点を 体系的・網羅的・専門的に要約 した内容を掲載します。
ただし、注意点は非常に多岐にわたり、このブログだけでは紹介しきれません。最終的な判断は必ず専門書や専門家の情報で補強されることをおすすめします。
また、いくつかの項目では、私自身がどう判断したかも軽く記載しています。
AIがまとめた「中古戸建て購入で注意すべき専門的ポイント」
建物の品質と性能に関するリスク
築古は、とにかく“建物そのものの性能”が問題の中心になります。
● 気密・断熱性能の不足
昭和～平成初期の住宅は、現在の省エネ基準とは大きく乖離しています。
- 壁内断熱材の劣化
- サッシが単板ガラスのまま
- 床下の断熱がほぼ無い
→ 冬の寒さ・光熱費増加・結露 に直結します。
（※私もここは妥協し、「最低限のリフォームで乗り切る」判断をしました）
● 耐震性
- 1981年6月以降（新耐震基準） の建物を選ぶのが原則
- 2000年の「住宅の品質確保促進法」の施工以降は、構造計算や金物配置がより厳密に
→ AI基準では、「新耐震＋必要に応じ耐震診断・補強」が推奨。
● 採光・通風
古い住宅は敷地形状が特殊だったり、増築を重ねて“風が抜けない家”になっていることがあります。
これは 健康面 と カビ発生リスク に強く影響します。
※方角・採光・風の通りは妥協しないと決めていました。売主さんの注文住宅は大変快適な設計でした。
● 収納不足
昭和期は生活様式が異なるため、収納が極端に少ない家もあります。
→ 後から造作家具で対応可能だが、意外とリフォーム費用がかさみます。
私の家は、令和に建てられた家より収納スペースがあります。
専門家の診断・インスペクションの重要性
AIの推奨では、中古戸建ては インスペクション必須級 という扱いです。
■ チェック項目の例（専門的要素）
- 基礎のひび割れの種類（ヘアクラック vs 構造クラック）
- 屋根材の種類（スレート・瓦・トタン）による劣化判断
- 雨樋や外壁の反り／チョーキング
- 床下の湿度・土台の腐朽
- シロアリの痕跡
- 配管（給水・給湯・排水）の材質と交換時期
- 電気容量（30A以下は生活スタイルによっては不足）
私は、売り主さんに遠慮してしまいインスペクションを見送ってしまいました。詳しくはこちらの記事にて。
諸費用・将来費用を含めた資金計画
中古戸建ては「本体価格が安い＝総額が安い」ではありません。
● 購入時にかかる費用
- 仲介手数料
- 登記費用（所有権移転・抵当権設定）
- 銀行の融資手数料・保証料
- 火災保険・地震保険
- インスペクション費用
● 住み始めてから必要になる費用
- 屋根・外壁の再塗装（約80〜150万）
- 水回り交換：
- キッチン 60〜120万
- 風呂 80〜150万
- トイレ 15〜30万
- 給湯器交換（15〜30万、寿命10〜15年）
- シロアリ防除（5〜15万／5年ごと）
- 電気容量・分電盤交換
- 配管メンテナンスや見えない部分の修繕費
中古戸建ては 買って終わりではなく、「維持するお金」が本番 というのがAIの共通する見解です。
維持費については、シミュレーションしておくと安心でしょう。
契約や法令面の落とし穴
ここは一般の人が見落としがちな部分で、AIも強調しています。
● 契約不適合責任（昔の瑕疵担保）
個人売主の場合、
→ 責任免除（＝どんな欠陥が出ても自己負担） が普通
● 接道・再建築不可
- 接道義務（幅員4m以上の道路に2m接しているか）
- 再建築できない土地は資産価値が大きく下がる
● 増築の確認
- 建築確認が無い“無許可増築”は、ローン審査に不利
- 壁量計算や構造安全性が不明になる
AIは安すぎる物件には理由があるとしています。再建築不可、極端な接道不良、権利関係が複雑などのリスクがあるときは、リスクが勝つことが多いです。
ただし、このブログで当初から主張している築古戸建てがほぼ土地代の評価になっていることについては、下記のような理由があります。
ハザード・環境リスク
- 浸水・洪水・土砂災害
- 近隣トラブル
- 高速道路・線路・商業施設からの騒音
- 地盤・液状化の危険度
AIは「建物より土地のリスクが致命的」と位置づけています。
私の対応について
私自身は、すべてを完璧にクリアして購入したわけではありません。
- 気密断熱は妥協
- 見えない部分の配管は“様子見”
- インスペクションを見送り（反省）
こうした 小さな妥協 をしながら、全体として「住める家」に整えていきました。
反対に、土地と利便性や、採光や建物の構造など、大変好条件でした。
詳細はそれぞれの記事で紹介しています。
まとめ——「情報力」と「小さな妥協」で、中古戸建ては“住める家”に変わる
中古戸建ては、決して“楽な選択”ではありません。
専門家でさえ判断の難しい要素があり、予想外の出費もつきものです。
だからこそ、
✔ 情報力（リスクを知ること）
✔ 小さな妥協（完璧主義を捨てること）
この2つを組み合わせると、築古の家でも
自分にとって最適な “住める家” へと変えていくことができます。
私は、このバランス感覚こそが中古戸建て購入の醍醐味だと感じています。
そして実際に暮らし始めて、家とともに“生活そのものが整っていく”実感もあります。
専門家ではない私だからこそ、「リアルな体験と等身大の視点」でこれからも発信していきます。
