はじめに：収入が高くなくてもマイホームを持つべき理由
こんにちは、ばっきんパパです。
私は収入が多いとは言えない福祉職で、2児の父です。
世帯年収は高水準ではありませんが、築30年・総額2000万円の中古戸建てを購入しました。
月々6万円足らずの返済で暮らしています。
正直に言うと、「無理して家を買うなんてリスクは高すぎやしないか」「新築、ましてや100点の物件なんて、無謀じゃないか」そう思いながら家探しをしていました。
それでも結果的に、私は築30年の中古戸建てを即決しました。
素人が頑張った取り引き内容としては70点で、色々失敗もしています。
でも、暮らしの満足度としては90点以上だと実感しており、このブログを残そうと思いました。
完璧な家ではありません。
でも、広い間取り・駅近・陽当たり・ご近所関係・住み心地まで含めて振り返ると、「この判断は間違っていなかった」と、今ははっきり言えます。
家の中心には太い柱があり、前面道路は広いが人通りは多くなく、車の出入りもしやすい。
見えにくい部分の住み心地も、決め手になりました。
この記事では、経済的に強くない立場から、なぜ「100点を目指さず70点で決める家選び」が現実的だったのか、私の実体験をもとに書いていきます。
賃貸vs持ち家論争──“賃貸派”が優勢な理由とは？
最近の“お金の勉強界隈”では「賃貸が合理的」という意見が主流です。
実は私も、持ち家には慎重派でした。
YouTubeで多くのマネー系動画や書籍では「賃貸がリスクを抑えやすい」と結論づけられています。
確かに、金利上昇やリストラでローン返済が滞る、転勤やご近所トラブルで住めなくなる、など、家を買ってしまうことの様々なリスクは沢山あります。
しかし、賃貸を続ける限り「家賃」という支出は消えません。
私のように収入が高くない働き方でも、最終的に“自分のもの”になる家を持ち、生活コストを固定化できれば、将来の安心感は段違いです。
答えは築古の中古戸建ての購入にありました。
▶リベ大・お金の大学を参考に判断したことについての記事はこちら
▶不動産Gメン滝島さんの動画を参考に判断したことについての記事はこちら
格安物件・２,０００万円で家を買うことを即決した５つの条件
私が中古木造戸建（築30年）を購入した決め手は、次の５点すべてがクリアだったから。
これが「法人投資家が見向きもしない」“掘り出し物”ゆえに、安く買えた秘訣です。
| 条件 | 理由 |
|---|---|
| ① 駅近で東京への通勤圏内 | 通勤・買い物に便利。再販売時も有利。 |
| ② 閑静な住宅街で前面道路が6mの広い公道 | 日当たり良好＆駐車もラク。子育てにも安心。 |
| ③ 5LDK と余裕のある間取り | 育児スペース、書斎、将来の介護にも対応。 |
| ④ リビングが広く南向きで陽当たり良好 | 一日中明るく風通しも良い。 |
| ⑤ 家の中心に太い土台柱 | 構造躯体がしっかりしており、100年住める頑丈さ。 |
何よりこれらが揃って2000万円以下。自己資金とローンで無理なく支払える範囲でした。
▶購入時に重視したのは陽当たり。断熱については、ある程度割り切って選びました。
▶実際の住み心地についての感想についてのまとめは、こちら。
▶中古戸建ては一点もの、即決したときの話。
「耐用年数22年」は家の寿命じゃない
税法上の木造住宅の耐用年数は22年ですが、これはあくまで減価償却のための数値。建築学の研究では――
「適切なメンテナンスを続ければ、木造住宅は60〜100年超の寿命がある」
（東大・前真之准教授、早大・大野名誉教授ほか）
実際、日本の住宅は「建て替え文化」で30〜40年で更新されがちですが、本来は100年住めるポテンシャルを秘めています。
売り出されている中古住宅は、築２０～３０年も経つと物件価格が下がりきっています。
上物をほぼタダ同然で買えるので、総合７０点の取引だったとしても、十分お釣りがくるのです。
▶築30年の中古戸建ての寿命、あと何年住めるか、住宅ローン控除の対象になり得ることについてまとめた記事はこちら
築年数で価値が消えても、住み心地は消えなかった
住んでみて一番驚いたのは、この家が「当時はかなりお金をかけて建てられている」と感じる場面が何度もあったことです。
太い柱、造作の丁寧さ、間取りの余裕。細部を見るほど、手抜きのない家だと分かってきました。
それでも、この家の評価は築年数だけで大きく下がっていました。
中古住宅の世界では、「どんな家か」よりも「何年経ったか」が先に見られる。
住んでみて初めて、私はその現実を実感しました。
結果的に私は、上物の価値がほぼゼロ評価になった家を、住み心地ごと手に入れた形になりました。
良い買い物だった理由｜価値のズレを拾えたこと
今振り返ると、私の買い物がうまくいった最大の理由は、「建てたときの価値」と「買ったときの価格」が大きくズレていた家を選べたことでした。
築年数で評価は下がっても、住み心地・構造・立地は、そのまま残ります。
この当たり前の事実に、住んでから気づきました。
結果として私は、建築コストの高い家を、土地値＋αで手に入れたような買い物になっています。
上手な取引かだけを見れば70点だったかもしれませんが、買い物としては、正直120点だったと思っています。
▶そもそも不動産を買うことに対する不安についてはこちら
▶︎買ってはいけない中古戸建てについて
【お金がないとは言わない】手元資金は投資に回す―子育て世帯の我が家の場合
- 家賃支出を抑える → 同じ支払額で「自分の資産」を手に入れる
- 月々の余裕資金でインデックス投資 → NISA・iDeCoで税優遇を活かす
- 将来、子どもの学費や老後資金を確保
…という家計シナリオです。日本人の貯蓄の中央値200万円というデータを見ると、“家を持つ→投資する”流れがいかに効率的かがわかります。
▶このブログでは家計管理もテーマにしています。投資についての記事はこちら
再現性と私の物件購入の特徴｜低収入でもマイホームは買えるのか？
私が購入した物件は、総額およそ2,000万円で、住宅ローンの借入額も約1,000万円に抑えています。
とはいえ、住宅ローンの審査には最後まで不安がありました。
私は40代で転職回数7回、しかも当時の在籍年数は2年未満。
「本当に借り入れできるのだろうか」と、正直なところ最後まで不安は拭えませんでした。
▶住宅ローンについての詳しい体験はこちら
さらに、購入した土地はハザードマップで赤く表示されている地域でもあります。
▶ハザードマップについての私の考え方はこちら
それでも、低収入で条件が決して良くない私でも、知恵を絞れば広くて快適なマイホームを持つことができました。
マイホームといえば、新築や狭小住宅がよく紹介されますが、築古の中古戸建てに目を向けると、選択肢はぐっと広がります。
もし読者の方が20代・30代で収入や条件に余裕があるなら、より安全性の高い地域や、築浅の物件を選ぶこともできるでしょう。
まとめ
- 賃貸が無難なのはリスク回避の観点。ただし、家賃という「消えもの支出」を固定化し続けない
- 駅近・陽当たり・構造の良さ・間取り…を「低価格で」手に入れることが出来る
- 「耐用年数22年」は経理数字であって、実際は60〜100年住み続けられる
- 生活の安心基盤としての家と、将来のための投資は両立できる
このノウハウは、特に、収入が大きくない方ほど威力を発揮します。
私は、ブログを書く前に、私と同じような収入帯で働く方、たとえば介護士の方や、自営業、クリエイティブな分野で働く友人・知人の顔が浮かびました。
収入が高くないからといって、マイホームをあきらめる必要はありません。
私のような条件でも、工夫次第で道は見つかるかもしれません。
よくある質問
Q1：福祉職や介護士の収入でもマイホームは買えますか？
A：世帯年収が高くなくても可能です。私は築30年・総額2000万円の中古戸建てを購入し、月6万円台の返済で暮らしています。新築や100点の物件を目指さず、70点で決断することが現実的な選択でした。
Q2：木造住宅の法定耐用年数22年は家の寿命ですか？
A：いいえ。22年は税法上の減価償却期間であり、住宅の実際の寿命を示すものではありません。適切なメンテナンスを行えば、木造住宅は60年以上住めるとされています。
Q3：築30年の中古戸建ては危険ではありませんか？
A：築年数だけで判断するのは危険です。立地、構造、修繕履歴、周辺環境など総合的に判断することが重要です。私は総合70点と判断し購入しましたが、暮らしの満足度は90点以上です。
▶私が築古戸建てを購入する際、最後まで悩んだインスペクションの話はこちら
▶築３０年の中古戸建てのメンテナンス費用・維持費に関する記事はこちら
