はじめに
こんにちは、ばっきんパパです。
「築20年の中古戸建てって、もう寿命ですよね？」
「あと何年住めるんでしょうか？」
結論から言うと、築20年の中古戸建てでも、メンテナンス次第であと30年以上住める可能性があります。
中古住宅を検討していると、こうした不安をよく見かけます。
私自身、築30年の中古戸建てを購入してから、すでに3年以上が経ちました。
今のところ驚くほど快適に暮らせています。
体感としては「まだまだ、あと30年くらいは普通に住めそうだな」という印象です。
この記事では、多くの人が誤解している**「耐用年数22年」の意味と、私が実際に住んで感じた「長く住める家と、傷みやすい家の違い」**についてまとめてみました。
築20年でも築30年でも「新築より贅沢」な家もある
私が今の家を選んだ理由は、単純に安かったからだけではありません。
今の新築住宅、特に都市部の新築では、なかなか見かけないような昔ながらのしっかりした造りに魅力を感じたからです。
太い柱と広さという安心感
我が家には、最近の住宅ではあまり見かけないほど太い柱があります。
「この柱が家を支えているんだな」と感じられる安心感があります。
もちろん新築住宅にもメリットはあります。
新築住宅
- 効率的な間取り
- 断熱性能が高い
- 室温が安定しやすい
一方で、我が家のような築30年の中古戸建ては
- 日当たりがとても良い
- 廊下やリビングが広い
- 子どもが家の中を走り回れる
という魅力があります。
多少の手入れは必要ですが、こうした昔ながらのしっかりした造りは中古戸建てならではだと思います。
法定耐用年数「22年」は家の寿命ではない
「木造住宅は22年で価値がなくなる」
という話をよく聞きますが、これは誤解です。
この「22年」という数字は、税金の計算上のルールにすぎません。
税金の計算のための数字
木造住宅の耐用年数22年というのは、税務上の減価償却の期間を示しています。
簡単に言うと、「22年で建物の価値をゼロとして計算します」というルールです。
つまり、家の寿命とは関係ありません。
実際には、築30年や築40年の住宅は日本中にたくさんあります。
一定の条件のもと、住宅ローン減税の対象に
国の施策として、２０年を超える中古戸建てでも、現行の耐震基準などの一定の条件を満たせば、住宅ローン減税の対象となる時代になりました。
これは、国としても、中古住宅の売買についても背中を押しているということです。
２２年を超える住宅でも、３０年を超える住宅でも、購入者は大きく減税されます。
昔税金の仕事をかじった私が、中古戸建てに興味を持ったきっかけも、住宅ローンの対象になると知ったことでした。
目を向けると、およそ築５０年の実家が快適なのを思い出しました。
「22年＝寿命」という考え方は、もう古いのです。
木造住宅が長持ちするための3つの条件
では実際に、木造住宅はどれくらい住めるのでしょうか。
一般的には、適切なメンテナンスがされていれば60〜100年住める可能性があると言われています。
特に重要なのは次の3つです。
① 屋根・外壁の防水メンテナンス
木造住宅の最大の敵は雨漏りです。
木が古いから腐るのではなく、濡れた状態が続くことが問題になります。
屋根や外壁の塗装、防水工事などが定期的に行われている家は、構造部分が良い状態で保たれていることが多いです。
体感ですと、古い家はどうしても雨漏りは起こります。
私の家は出窓に雨漏りが、また、三階の一枚ガラスの大きな掃き出し窓を開けっぱなしにすると雨漏りが起こります。
肝心なのは、適切なメンテナンスをすることにあると考えます。
② シロアリ対策
シロアリは住宅の構造を食べてしまうため、大きなリスクになります。
定期的な点検や防蟻処理が行われているかどうかは重要なポイントです。
③ 壁内結露を防ぐこと（通気性）
最近は断熱リフォームでも重要視されていますが、壁の中に湿気をためないことも大切です。
日当たりや風通しが良い家は、木材にとって良い環境になります。
ちなみに私の実家は築50年ほどですが、今でも普通に住めています。
実家も雨漏りが起こってリフォームをしていたことを思い出しました。
これも長年のメンテナンスの積み重ねがあったからだと思います。
築30年というのは、実はまだ折り返し地点なのかもしれません。
※中古戸建ては多少手間がかかりますが、私は軽微な修理は、口コミの信頼でみる「くらしのマーケット」をよく利用します。
忙しくても、修理までスムーズでストレスなくお願いできます。
欧米では「築100年住宅」も珍しくない
世界に目を向けると、日本の住宅事情は少し特殊です。
ヨーロッパでは
- イギリス：住宅寿命 約70〜80年
- フランス・ドイツ：60〜80年程度
と言われています。
欧米では、住宅を修理しながら長く住み続ける文化があります。
古い住宅ほど価値があると考えられることも多いです。
日本では高度経済成長期に「スクラップ＆ビルド（壊して建てる）」という考え方が広がりました。
しかし最近は、日本でも長く住む住宅という考え方が少しずつ広がってきています。
中古戸建て選びで大切なのは「前の住人」
私が今の家を信頼できた一番の理由は、前の住人が家を大切にしていたことでした。
中古住宅の場合、スペック（築年数や駅距離）だけでなく、どんな住まわれ方をしてきた家なのかがとても大事だと思います。
内見でチェックしたいポイント
例えば次のような点です。
・天井や押し入れに雨漏りの跡がないか
・庭の手入れがされているか
・水回りがきれいか
こうした部分が丁寧に管理されている家は、屋根やシロアリ対策など見えない部分のメンテナンスも行われている可能性が高いと感じました。
結論：築20年・築30年の中古戸建てはあと何年住める？
結論として、築20年・築30年の中古戸建てでもメンテナンス次第であと30年以上住める可能があります。
私も実際に築30年の戸建てに３年以上住んでいますが、大きな問題なく暮らせています。
国の施策としても、２０年を超える中古戸建てでも、現行の耐震基準などの一定の条件を満たせば、住宅ローン減税の対象となる時代になりました。
木造住宅は、新築のような新しさはありませんが、
- 耐用年数22年は税金のルール
- メンテナンス次第で長く住める
- 前の住人の手入れが大きく影響する
というのが実際のところだと思います。
物件の状態や管理状況をしっかり見れば、築30年の中古戸建てでも十二分に暮らしていけます。
我が家でも、子どもたちが広い家の中を走り回る姿を見ると、「中古戸建てを選んでよかった」と感じています。
私は、物件の構造・状態・立地をしっかり見ることで、高コスパで“人生の基盤”になる家と出会えたと感じています。
