はじめに：「今回は残念なお知らせ」
こんにちは、ばっきんパパです。
今回も正直に言います。ただ、「これは想定外だった…」という話で、ちょっとショッキングな内容です。
築30年の中古戸建てに住む我が家。
固定費削減のために火災保険を見直そうとしたところ、保険業界の“見えないルール”にぶつかりました。
これから中古戸建てを買う人、また、築年数の古い戸建てにすでに住んでいる人には、かなり重要な話です。
なぜ火災保険を見直そうと思ったのか？（水災リスクの現実）
これまで我が家は、水災特約を外していました。
理由は３点です。
- 「ハザードマップは赤だけど、確率は低い」
- 「基礎も高いし大丈夫だろう」
- 保険料が高い
でも近年の気候変動による異常気象で状況は違ってきました。
ゲリラ豪雨は増加しており、「50年に一度」は統計上の話で、体感ではもっと短い周期になっています。
万が一、床下に泥水が入り、断熱材が腐ってしまったら、大きな損失になる。
ここで初めて、「水災は削るところじゃない」と気づきました。
【衝撃】「建物1000万円でいい」が通らない現実
現在の契約は
- 建物：1000万円
- 家財：300万円
- 保険料：5年13.7万円 （東京海上日動火災）
水災特約に加え、建物：500万円、家財150万円に見直そうと、比較サイトBang!で見積もりを依頼しました。
すると返ってきた答えが——
「建物は基本、2800万円で契約してください」
…いやいや、築30年でほぼ土地値の家ですよ？
…つまり、建物は数百万円で買ったのに、保険は2800万円を基準に契約するんですか？！
…それに、今は、建物価格1000万円ですよ？
ほぼ土地値で買った築古住宅なのに、新築を建てる前提での金額でしか入れないのでしょうか？
理由は「再調達価額（新価）」というルール
現在の火災保険は基本的に、再調達価額（＝同じ建物を新しく建て直す金額）で契約する仕組み
つまり、 古いから安くするが難しく、新築前提の評価が基本ルールになっている。
さらに問題なのがここです。
「一部保険」が実質NGになっている。
例えば、
- 評価額：2800万円
- 契約：1000万円（約35%）
この状態だとどうなるか？
比例てん補（ひれいてんぽ）といい、修理費100万円だとすると、約35万円しか出ない可能性になります。
つまり、「実損てん補」と言いながら満額出ないケースがある
この点は、ほとんどの人が理解していません。私も理解していませんでした。
築古戸建てオーナーの“三重苦”
今回の見積もりで見えたのは、この構造です。
① 評価額が強制的に高くなる
👉 1000万 → 2800万
② 築年数で保険料アップ
👉 新築よりリスク高と判断される
築30年にもなると、新築と比べてなんと1.5倍から2倍近くなるらしい。
③ 業界全体の値上げ
👉 災害増加で全体的に高騰
結果、ネット保険でも「2000万円＋水災」で約27万円（5年）。
正直、かなり衝撃でした。
しかも、地震保険は付けていません。
私は、地震災害の場合の生活再建は、もともと貯蓄で賄おうと言う考えですが、これだけ高いとそもそも付ける気もおきなかったかもしれません。
今の東京海上日動火災で、満額の2800万円、水災特約・地震特約を付けるといったい総額どれくらいになるのだろう。。
５年で約50万円？？（１年１０万円？）
これ、ごく普通の契約ですよ？
私は、水災特約は、歯を食いしばってちゃんと付けようと思います。
ちなみに、水災特約がなければ、ネット保険で約16万円（5年）でした。
我が家の方向性：「2年間の暫定戦略」
再調達価額基準厳守は保険会社側の考え方なのかもしれませんが、私のように実態に即し「再建ではなく生活再建を重視したい」と考える場合には、形式的な厳しい解釈です。
納得いかない部分はものすごくありますが、とりあえず、落ち着いて今現在の現実的な判断を考えました。
正直、ショッキングな内容です。
作戦は考えていますが、まだ、結論は出ていません。
保険料倍増、これだけ高いと保険に入らない・入れない方も多くなるのではなかろうか？
👉 今すぐやること
– 現在の契約に水災特約を追加（中途付帯）
👉 将来の方針
– 満期（あと2年）で見直し
– ネット保険含めて再比較
また、
👉 構造区分（H構造→T構造）の見直し余地もチェック
中古戸建てを買った人は、ここはチェックしてない人も多いと思います。
実は、私も購入時の書類に記載されていなく、市役所へはわざわざ確認しに行っていませんでした。
大きく保険料に直結するので重要です。
結局どうする？代理店かネット保険か
ここまで、保険料が上がってしまうことになると、安い火災保険を選ぶことの重要性は非常に大きくなっています。
代理店かネット保険か、今回、実際に見積もりを取ってみて思ったのは、どっちにもメリット・デメリットがあるということでした。
ネット保険
– 保険料は安い
– 自分で全部判断する必要あり
代理店（比較サービス経由）
– 条件整理・相談ができる
– 保険金請求のサポートが期待できる
正直、私はコスト重視なのでネット保険も検討しています。
ただ一方で、「いざという時に請求で困らないか？」この不安はどうしても残ります。
火災や水災は、精神的にかなりしんどい状況で、冷静な判断が難しい。
そんな中で、「ちゃんと保険金を受け取れるか」ここは軽視できないポイントです。
だからこそ「一度は比較しておく」のが現実的
どの選択が正しいかは、人による。
- とにかく安くしたい → ネット保険
- サポートも欲しい → 代理店
ただ、自分の保険が高いのか安いのかは、比較しないと分からない
これは間違いありません。
私はコスト重視なのでネット保険も検討しています。
私が使った比較方法
ネット保険では、シミュレーションを利用することが出来ます。
また、私は今回、複数社の条件を確認するために 保険スクエアbang!の一括見積もりサービスを使いました。
- 見積もりだけOK
- その場で契約しなくてOK
- 条件の違いが一気に分かる
- 安い保険を探すには必須
今回、「一部保険」が実質NGになっていたことを知ったのもこのサービスからでした。
（※無料で使えます）
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まとめ：築古戸建て・中古戸建て×火災保険
最後に結論です。
- 保険は「再調達価額」が基本
- 一部保険は不利になる可能性あり
- 築古は保険料が上がりやすい
- 水災は削ると危険
そして一番大事なのは、「なんとなく契約しない」こと。
私は今回かなり衝撃を受けたことで、今まで以上に「ちゃんと理解して選ぶ」重要性を実感しています。
と言いつつ、保険は本当に難しいと感じているのも本心です。
火災保険は、「元を取るもの」ではなく、万が一起きたら困ることに備える生活を守るためのものです。
これを自分の家計・リスク許容度に合わせて設計しなければなりません。
この経験が、これから中古戸建てを検討する方や同じように悩んでいる方の参考になれば嬉しいです。
