はじめに：「最初から売れる家を買う」という発想
こんにちは、ばっきんパパです。
結論から言うと、中古戸建ては「土地値を意識して買えば、リセールでも負けにくい選択」です。
私は実際に、築30年・総額2000万円で購入した家について、現在は土地だけで2000万円以上での売却ラインが見込めると評価されています。
中古戸建てを検討している方の中には、「将来は身軽にマンションに住み替えたい」「子どもに資産を残したい」と考えている方も多いのではないでしょうか。
そのときに重要になるのが、「リセールバリュー（売りやすさ）」という視点です。
マイホームは「一生住むもの」と言われがちですが、私は「人生の選択肢を増やすための資産」との視点からも考え、家を購入しました。
新築 vs 中古戸建て｜リセールで見える“本当のコスト”
新築住宅は魅力的です。
ですが、資産として見るとシビアな現実があります。
購入した瞬間に価値が大きく下落するからです。
これはなぜかというと、
- 広告宣伝費
- 豪華なモデルハウスの維持費
- 営業の人件費
- 販売代理店の中間マージン
といった「住むこととは無関係なコスト」が含まれているからです。
一方で中古戸建ては、これらのコストが削ぎ落とされた状態で、価格が“土地の価値”に近づいていることに中古の大きなメリットがあります。
中古戸建て vs マンション｜リセールはどちらが有利？
■ 結論：短期はマンション、長期は土地
| 比較 | 中古戸建て | マンション |
| 短期売却 | △ | ◎ |
| 長期保有 | ◎ | △ |
| インフレ耐性 | ◎（土地） | △ |
| 管理コスト | 低い | 高い（管理費・修繕積立金） |
■ 本質の違い
・マンション＝建物の価値に依存
・ 戸建て＝土地の価値に依存
つまり、長期で見るなら「土地」が強いと言われています。
※エリアや市況によってはマンションが強い場合もあります。
中古戸建てのリセール戦略は「値上がり狙い」ではない
一般にリセールバリューと言うと、「将来値上がりしそうなエリアを選ぶ」といった加点方式をイメージするかと思います。
これは間違いではありませんが、再現性は高くありません。
私が実践したのは「すでに価格が下がりきった物件を買う」戦略です。
築20〜30年の築古戸建ては、建物価値がほぼゼロに評価されることも多いです。
つまり、その場合、販売価格はほぼ土地代ということになります。
この状態で購入できれば、
- 大きく値下がりするリスクが低い
- 売却時も土地として成立する
“負けにくい買い方”になります。
20年後を見据えた「持たない自由」への布石
私は20年後、この家を「土地」として売却することも視野に入れています。
その時、子供たちは独立し、私たちは夫婦二人の生活になっているでしょう。
空き家問題がより深刻化する将来、古い建物に固執せず、「価値の残る土地」として手放せる準備をしておく。
その売却益と、コツコツ積み立てたインデックス資産を合わせれば、その時の自分たちに最適な住まい（バリアフリーのマンションや、質の良い中古住宅など）へスムーズに移り住むことができます。
無理なローンに縛られず、時代の変化に合わせて住まいを最適化していく。
これが私の考える、「人生の主導権を握るための買い方」です。
▶YouTube番組『PIVOT』空き家激増時代の家選び特集についてはこちら
▶YouTube番組『ReHacQ』正直不動産・原案者と語る「代理人売却」の可能性、不動産の売り方についての記事はこちら
【実例】総額2000万円で買った我が家の資産価値
ここで、私自身のケースをお話しします。
私は諸費用込み、総額約2000万円で現在の中古戸建てを購入しました。
築古ゆえに建物評価は低かったのですが、築約30年、駅近、閑静な住宅街、前面道路6m、整形地という点が満たされており、一点物の物件だと考えました。
これは、購入してから分かったのですが、業者も欲しがる土地条件だったようです。
この不動産の現在の評価はといいますと、現在、土地だけで2000万円以上の成約ラインが見込める評価を得ています。
（※売主様への敬意もあり控えめに書いていますが、土地の底力を実感しています。）
これからのインフレ時代、現金の価値は目減りする中で、このような土地を所有していることは、資産防衛となります。
土地はインフレに強い資産とされており、資産分散の一つとして不動産を保有する人も多いと聞きます。
私自身も、実は、毎月のローン返済がなんと「資産を積み立てている感覚」で向き合えているのです。
中古戸建てのリセールバリューを高める5つの条件
■ 結論：この5つを満たせば「売れる家」になる
中古戸建てのリセールは、「業者が欲しがる土地かどうか」で決まります。
具体的には以下の5つです。
① 駅徒歩10分以内
最重要条件です。
将来も価値が落ちにくく、個人にも業者にも需要があります。
② 前面道路4m以上
道路が広いと車の出し入れがし易いだけでなく、再建築・建売化しやすいため、価値が落ちにくくなります。
③ 整形地（四角い土地）
変形地は活用が難しく敬遠されます。
整形地は、誰でも使いやすく、圧倒的に売りやすいです。
④ 接道がしっかりしている（間口が広い）
これは見落とされがちですが重要で、間口が広いと駐車し易く、建売業者が好みます。
⑤ 周辺に新築が建っている
相場の裏付けになります。
不動産の価格は「周辺の取引事例」で決まります。
よくある失敗パターン（ここで差がつく）
① 建物にお金をかけすぎる
あくまでリセール視点ですが、建物にお金をかけすぎるのはNGです。
- 高級設備 → 売却時に評価されにくい
- 趣味性 → 次の人に刺さらない
② 立地を妥協する
立地を妥協することは、一番やってはいけません。
- 駅遠
- 狭い道路
- 変形地
売却時に不利になる可能性が高くなります。
③ 「新築だから安心」で買う
リセール視点からは、実は一番損しやすい買い物です。
- プレミアム価格
- 価値下落が大きい
こんな人は中古戸建てが向いています
■ 向いている人
- 家を資産として考えたい
- 将来住み替えたい
- 無理なローンを組みたくない
- 子育て環境を重視したい
■ 向いていない人
- 手間をかけたくない
- 完璧な家に住みたい
- 資産より快適さ最優先
ここを理解して選ぶことが一番大事と考えます。
最後に：すべての人におすすめできるわけではないけれど
中古戸建てのリセールバリューの本質は 「土地をどう買うか」です。
ここを外さなければ、年収500万円の家庭でも “負けないマイホーム”は作れます。
もちろん、築30年の中古戸建ては万人に合う選択ではありません。
• 修繕の手間や勉強することが多い
• 躯体の状態など、不確実なリスクを完全に消し去ることはできない
• 良い物件に出会えるかどうかの「運」の要素もある
私自身、運が良かった面もありますが、専門的な知識を補いながら、この「合理性」に賭けました。
私のような一般的な収入の世帯にとって、「資産としての土地を買い、建物はメンテナンスしながら使う」という選択は、家族を豊かな暮らしへ導く、非常に現実的で賢い戦略になると感じています。
もし迷っているなら、「売るときどうなるか？」から逆算して考える、ここから始めてみてください。
