こんにちは、ばっきんパパです。
不動産市場は今、静かに大きな転換点を迎えていると感じます。
「家はローンを組んで買うもの」という常識が、今後10〜20年で変わる可能性もあるのではないか――。
YouTube番組「PIVOT」でも、識者が
「自分の子ども世代は、住宅ローンなしで家を買う時代が来る」
と話していて、少し大げさに聞こえつつも、私自身、実感としてわかる部分があります。
この記事では、
団塊世代の相続 → 空き家の増加 → 再生住宅の普及 → 購入方法の多様化
という流れから、今後の不動産市場の未来を “筆者の視点” で整理してみます。
あくまで「私はこう考えて楽しみつつ備えている」という読み物として気軽に読んでいただけたら嬉しいです。
団塊世代の相続が本格化：空前の“住宅放出期”へ
団塊世代（1947〜49年生まれ）が80代に差し掛かり、日本史上最大の相続の波 が始まっています。
▼今後10〜20年で想定されること
- 空き家の増加スピードがさらに加速
- 相続したものの住む予定がなく、市場に放出される物件が増える
- 築年数が古い戸建てが大量に流通する
- 「更地にして売る」「そのまま売る」など売り方も多様化
すでに全国の空き家は 900万戸超え と言われ、今後は “住めるのに使われていない家” がさらに増えると予想されています。
空き家が増えるとどうなる？
私が注目しているのは、価格の二極化 です。
▼価格はこう分かれやすい
- 都心・人気エリア → 上昇 or 現状維持
- 郊外の戸建て → 下落傾向が強まる
- 古い物件 → 低価格化 & 流通増加
実際、私は築30年の中古戸建てを “納得の価格” で購入しましたが、今後同じような物件がもっと増えると感じます。
空き家の増加は、
・中古住宅の供給増
・リフォーム前提の売買増
・価格下落圧力
につながりやすく、これが「現金購入がしやすくなる」という未来につながっていくのではないでしょうか。
再生住宅（リフォーム済み中古）の普及も加速
最近は「再生住宅」「リノベ済み住宅」という形で中古の価値が再評価され始めています。
▼再生住宅が増える理由
- 空き家が増える
- 売主側が“そのままでは売れない”と感じ始めた
- リフォーム会社が市場に参入
- 「中古＋再生」が新しいスタンダードに
実際、築30年以上の家でも、断熱・耐震・設備のアップデート をすると、新築に近い快適さになります。
“ローンなしで買える家” が増える可能性はある？
これは私見ですが次のように考えています。
▼可能性を押し上げる要因
- 空き家の市場価格が下がる
- 中古＋再生という選択肢が一般化
- 現金で買える価格帯の物件が増える
- インデックス投資で資産形成できる人が増える
私自身、インデックスでコツコツ積み立てていますが、「老後に家を買い替える」という未来も、まったく非現実ではないと感じています。
▼ローンなしの購入の典型例
- 退職金＋運用益 → 郊外中古の現金購入
- 老後にバリアフリーの平屋orマンションをキャッシュで買う
- 相続で住宅取得
- 売却益を元に住み替え
“現金で家を買う人”は確実に増えていくと思っています。
私の未来予測：バリアフリー住宅の時代へ
私自身、今の家に愛着を持っていて「終の住処」だと思っていますが、
時代や家族の状況は変わるもの。
高齢になれば、
- 階段がきつくなる
- 病院へのアクセスが重要になる
- 冬の寒さが体にこたえる
- 移動しやすい間取りが必要
など、住まいに求める条件も大きく変わります。
だからこそ私は、将来はバリアフリーの中古、またはコンパクトなマンションに住み替えるという選択肢も想像しています。
インデックス投資が順調に育ったら、「老後に優良な断熱住宅をキャッシュで買う」という未来もゼロではないのかも知れません。
独身の人には“選択肢がさらに広い”時代
独身の方は、今は賃貸で、老後にキャッシュで家を買う という戦略も非常に合理的です。
ただ、ローンを組める若いうちに、筆者のようにリセールバリューの高い中古戸建てを買うという選択肢もあります。
特に今は以下のような家が狙い目です。
- 立地が良い
- 基礎がしっかりしている
- 価格が手頃
- 売却しやすい（流動性がある）
つまり、独身であっても「買う・買わない」の幅が広がる時代になっていると感じます。
大相続時代に向けて、今考えておくべきこと
最後に、私自身が備えているポイントをまとめます。
▼① 家計管理の徹底（固定費の最適化）
→ まずはこちら
▼② 住みたいエリアを具体的にしておく
値下がりしやすい地域／しにくい地域を知る
▼③ 中古市場の動向を注視
再生住宅・空き家バンク・自治体の補助金など
▼④ 資産形成をコツコツ
結局、インデックス投資が強力な後押しになる
▼⑤ 「ローン以外の買い方」も選択肢に
将来、キャッシュ購入が身近になる可能性も十分
まとめ：不動産の未来は不安ではなく“選択肢が広がる時代”
不動産市場は変化の入り口にあります。
・団塊相続
・空き家増加
・中古再生の普及
・資産形成ブーム
これらの流れから、「ローンなしで家を買える環境」が少しずつ整っていく のでは？と私は感じています。
以外にも、不安よりも「新しい選択肢が増える楽しさ」を感じています。
あなた自身も、「住まい」「老後」「資産形成」をゆるく繋げながら、これからの不動産市場を一緒に読み解いていきましょう。
