こんにちは、ばっきんパパです。
先日、YouTube番組の『ReHacQ（リハック）』で、非常に興味深い対談を視聴しました。
人気漫画『正直不動産』の原案者・夏原武さんと、「みなと相続コンシェルジュ」代表の弥田有三さんの対談です。
そこで語られていた「不動産売却」の裏側と、「代理人売却」という新しい考え方。
これは中古戸建てオーナーとして、ぜひ知っておくべき選択肢だと感じましたので、自分なりに整理してご紹介します。
不動産は「どう売るか」で価格が変わる世界
中古戸建てや土地について調べていく中で、強く感じるようになったことがあります。
それは、不動産は「どう売るか」で価格が大きく変わるということです。
• 土地を分筆（分割）して売るのか
• 何棟の家が建てられる条件か
• 接道条件をどう見せるか
同じ場所・同じ広さであっても、売り方の戦略次第で評価がまったく変わるケースは珍しくありません。
この事実を知ってから、私は「出口戦略」、つまり不動産を売る側の視点についても、少しずつ考えるようになりました。
「相見積もり」が一番難しいのは不動産売却かもしれない
私はこのブログで、リフォームや修繕については「相見積もり」を強くおすすめしています。
工事内容が比較的明確で、価格や施工内容を横並びで比べやすいからです。
一方で、不動産売却の事情はまったく違います。
• 査定額 ＝ 実際に売れる価格、ではない
• 契約欲しさに、最初は高い金額を提示されることがある（あとで下げられる）
• 「売り方」や「見せる相手」によって結果が左右される
このため、リフォームのような単純な「相見積もり」が極めて難しい分野なのだと感じています。
「囲い込み」という構造的なリスクを知る
不動産売却の闇としてよく耳にするのが**「囲い込み」**という言葉です。
これは、売主側と買主側の両方を同じ仲介業者が担当する「両手取引」を狙うあまり、他社からの買い手紹介を制限してしまう行為を指します。
その結果として、
• 情報が外に出にくくなる
• 比較や競争が働きにくくなる
• 本来もっと高く売れたはずの機会を逃す
さらにケースによっては、業者による「買い取り再販」や、リフォームを挟んだ「二回転」といった構造が絡むこともあるようです。
もちろん、両手取引そのものが悪いわけではありません。
ただ、売主がこの「構造」を知らないまま任せきりになること。
ここが一番のリスクだと思っています。
専任媒介でも「良い売却」になるケースはある
一方で、「一般媒介（複数社）でなければ危険」「専任（1社）はダメ」という単純な話でもないようです。
実際に調べていくと、
• 売主側に一定の知識がある
• 「どう売りたいか」を自分の言葉で伝えられる
• 誠実なパートナー（業者）と組めている
こうした条件が揃えば、専任媒介であっても納得のいく売却になるケースは十分あるようです。
重要なのは「任せきり」にせず、判断材料を自分なりに理解しようとする姿勢なのだと思います。
新しい選択肢「みなと相続コンシェルジュ」の代理人売却
こうした業界の構造に一石を投じるサービスとして知ったのが、「みなと相続コンシェルジュ」です。
このサービスの特徴は、彼ら自身が仲介業者になるのではなく、あくまで売主側に立って判断をサポートする「代理人」の立場であるという点です。
個人的には、「ここに全部お任せ」というよりも、
「プロの判断材料を整理するための、信頼できるセカンドオピニオン」
として活用すると、非常に有益ではないかと感じました。
「代理人 ＝ 専門家」の視点を借りる価値
不動産売却は、多くの人にとって人生で数回あるかどうか。
一方で、業者側はそれを日常的に扱っています。
この圧倒的な「情報格差」を埋めるために、代理人という専門家の視点を取り入れる。
単に業者を集めるだけでなく、
• 複数の売り方や提案を冷静に比較する
• 売主にとって不利になりやすい構造（囲い込み等）をチェックする
こうした「守り」の視点を持てることは、大きな安心材料になります。
まとめ｜まだ売らない人こそ、知っておく価値がある
不動産売却について調べてきて、行き着いた結論はシンプルです。
1. 売却の相見積もりは、価格以上に「誠実さ」を見極めるもの
2. 囲い込みは、善悪ではなく「業界の構造」として理解しておく
3. 判断材料を整理する相手として「代理人」という考え方も知っておく
大切なのは、「今すぐ売るかどうか」ではありません。
まだ売る予定がない今だからこそ、「売り方の違い」や「選択肢の存在」を知っておくこと。それが将来の選択をずっと楽にしてくれます。
不動産売却は、いざとなると急かされやすい分野です。
急ぐ必要がないうちに、ゆっくりと材料を整理しておく。この記事が、そのための一助になれば幸いです。
いずれ考えがまとまったら、不動産売却・出口戦略を紹介したいと思っています。
※相続は『分ける』準備ですが、分けた後の資産をどう『守る』かも大切です。私が妻の資産運用で米国債を選んだ理由は、こちらの記事にまとめています。
